3 ข้อคิดก่อนเลือกลงทุนอสังหาฯ

3 ข้อคิดก่อนเลือกลงทุนอสังหาฯ แบบการันตี ผลตอบแทน ( Yield Guarantee )

ก่อนอื่น ทำความเข้าใจกันเล็กน้อย Yield Guarantee ในมุมของธุรกิจอสังหาฯ เป็นกลยุทธ์การลงทุนรูปแบบนึง ที่ทางโครงการ กำหนดผลประโยชน์เป็นตัวเลขและเวลาที่ชัดเจน คืนให้กับผู้ซื้อ หรือ นักลงทุน ที่ต้องการผลตอบแทน ในขณะที่ ถือครองอสังหาฯ ชิ้นนั้น

ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการการันตีรายรับจากการที่เจ้าของโครงการนำอสังหาฯ ไปให้เช่าต่อ แล้ว คืนผลประโยชน์กลับมารูปตัว เงิน และคำนวณเป็น % ต่อปี   มักพบได้มากโครงการที่อยู่ในทำเล เมืองท่องเที่ยวที่มีความต้องการเช่าอสังหาฯ สูง ทีนี้จะเลือกลงทุนแบบใด ที่ความเสี่ยงต่ำและ ได้ผลตอบแทนจริง มี 3 ข้อคิด ในการเลือกดังนี้

1. อสังหาฯ นั้นจะต้องอยู่ในทำเล ที่มีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัย มากกว่า อยู่อาศัยเองระยะยาว

อาทิเมืองท่องเที่ยว หรือ นิคมอุตสาหกรรม เนื่องจากทำเลลักษณะนี้ ผู้เช่า มักมาเพื่อพักผ่อน หรือ ทำงานระยะสั้น ไม่ได้อาศัยถาวร เช่นในเขต กทม. รวมถึง life style และ ความต้องการ ที่อยากได้บริการสะดวก สบาย  ครบวงจร ที่สำคัญ เมืองเหล่านี้ จะต้องมีอัตราการเจริญเติบโต มีคนอยากมา มากกว่า ย้ายหนีออก จึงทำให้ อัตราการเช่า ( Occupancy Rate ) และ ค่าเช่า จะสูงตามไปด้วย เป็นเหตุผลว่า โครงการจึงกล้า ให้ผลตอบแทน ชัดเจนกับผู้ซื้อ  เช่น การันตี ผลตอบแทน 8%  เป็นเวลา 6 ปี เป็นต้น

ที่สำคัญ จะต้องมองเห็นแนวโน้มที่ดี ทั้งราคาซื้อ-ขาย เพราะ หากวันนึงจะต้องขายอสังหาฯ ชิ้นนั้นออกมา จะต้องอยู่ในทำเลที่คนทั่วไปรู้จัก และควรมีกำไร ไม่จำเป็นเอาตัวเราไปเสี่ยงกับ ทำเลที่เติบโตช้า หรือ ไม่มีจุดเด่นมากพอทำให้ราคาไม่วิ่ง จนไม่คุ้มค่ากับเงินที่ลงทุนไป

2. มีการบริหารจัดการ ดูแลสภาพทรัพย์สิน ให้ดูดี เป็นระเบียบเรียบร้อย

การดูแลสภาพโครงการให้ปลอดภัย และน่าอยู่ ไม่ใช่เรื่องง่าย รวมถึงปัญหาจุกจิกในการบำรุงรักษา การเลือกลงทุนในโครงการ ที่มี มืออาชีพ ดูแลย่อมดีกว่า ปล่อยให้เจ้าของอสังหาฯ ดูแลกันเองตามยถากรรม ถ้าเจอโครงการแบบนี้ต่อให้ทำเลดีเพียงใดบอกได้เลย ว่า เละ ครับ

วิธีการดู ให้เลือกจาก Portfolio Management  ยิ่งมีประสบการณ์ มีชื่อเสียง หรือ จำนวนโครงการที่เคยบริหารมาก ทำให้ผู้ซื้อตามไปหาข้อมูลได้ง่าย ไม่ว่าจะไปชมโครงการเหล่านั้นด้วยตัวเอง หรือ แม้แต่การติดต่อสอบถามจากลูกบ้าน ถึงความพึงพอใจที่ได้รับ มีปัญหาเรื่องใดบ้าง เป็นต้น

3. ที่มาของผลตอบแทน และระยะเวลา ทุกอย่างชัดเจน ต้องแสดงที่มาที่ไปของตัวเลขได้

ปัจจัยในการตัดสินใจ ไม่ควรมองแค่ที่ เรื่องของผลตอบแทนสูง ระยะเวลามากเข้าไว้
หรือ ถูกชักจูงจนลืมข้อเท็จจริงที่ว่า ธุรกิจทุกอย่างมีต้นทุนดังนั้น
ก่อนเลือกลงทุนให้ซักถามรายละเอียด เรื่องผลตอบแทนให้แน่ใจว่าสิ่งที่จะได้รับ ไม่เกินความเป็นจริงจนเกินไป

ตัวอย่างเช่น การันตี 8 % เป็นเวลา 6 ปี

รายรับ 8%  นั้นมาจากการปล่อยเช่าจริง ไม่ใช่ โครงการทำโปรโมชั่น แถมส่วนลดราคา มาคืนให้ แบบนี้ถือว่าไม่ใช่การการันตี ผลตอบแทน 
(เรียกว่าการ Cash Back) แล้วรายรับนั้นจะได้เป็น เงินก้อน หรือ แบ่งเป็นรายเดือน จนครบสัญญา 6 ปี
หลังจากนั้น ข้อการันตี ผลตอบแทน ระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขาย จะสิ้นสุด
รวมถึง ภาระการดูแลบำรุงรักษา หรือมีการตกลงใดเพิ่มเติม ทุกข้อจะต้องมีการระบุในสัญญาซื้อขายอย่างชัดเจน

ช่วงวันหยุดผมได้มีโอกาสชมโครงการ X2 Huahin OASIS   ซึ่งเป็นโครงการรีสอร์ท วิลล่า 23 หลัง
บริหารงานโดย บริษัทชั้นนำ ที่บริหารและดูแล โรงแรม รีสอร์ท ระดับ Luxury ในเมืองท่องเที่ยวกว่า 30 แห่ง ทั่วเอเชีย

Supply ก็เรียกได้ว่าหาคู่แข่งเทียบยาก เพราะ Suite Pool Villa ที่สามารถเข้าพักได้ 6-8 คน ในราคาเฉลี่ย คนละ  2,000 / คืน   
อีกทั้งตั้งอยู่ทำเล ที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทั้งจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น และแหล่งท่องเที่ยวใหม่ๆ เกิดขึ้นตลอดทุกปี

Demand กลุ่มนักท่องเที่ยวที่ชัดเจน ทั้งแบบครอบครัว หรือกลุ่มก๊วนเพื่อน  อีกทั้งภาครัฐให้การสนับสนุนเต็มที่ อย่าง โครงการรถไฟความเร็วสูง โครงการท่าเรือเฟอร์รี่เชื่อมการเดินทางไปยังพัทยา แสดงถึงเป็นทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโต เช่นเดียวกัน 

ความคืบหน้าโครงการ ในวันที่ผมเยี่ยมชม บ้านตัวอย่าง เป็นวิลล่า2 ชั้น ขนาด  279 ตรม. พร้อมสระว่ายน้ำ  สวยงามเสร็จสมบูรณ์ และ บ้านเฟสแรกใกล้แล้วเสร็จช่วงเดือนเมษายนปี 60 โดยวิลล่าทุกหลัง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าครบชุด และ ของตกแต่ง  พร้อมเข้าอยู่ ปล่อยเช่า พร้อมลงทุนได้เลย

สิ่งที่ผู้ซื้อจะรับทันที คือ การันตีผลตอบแทน จากการปล่อยเช่า โดย X2 จะป็นผู้ทำการตลาด หาผู้เช่านักท่องเที่ยว ดูแลสภาพโครงการ บำรุงรักษา วิลล่า ให้มีความเรียบร้อย  ผู้ซื้อเพียงรับผลตอบแทน 8% เป็นเวลา 6 ปี ซึ่งส่วนตัวมองว่า น่าสนใจ สำหรับผู้ที่ต้องการ passive income เป็นรายเดือน แถมสามารถ พาครอบครัวพักผ่อนโดย เลือกวันเข้าพัก ได้อีกด้วย 

ข้อมูลอ้างอิง http://bit.ly/3Thing

สนใจศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม นัดเข้าไปดูบ้านตัวอย่างที่ http://bit.ly/X2HuahinOasis
ติดต่อสอบถามเพิ่มเติมโทร 02-260-6200